¿Se da vuelta el mercado inmobiliario?

A pocos días del cierre de otro calendario, desarrolladores e inmobiliarios coinciden que 2023 podría ser un punto de inflexión, consolidando la expansión registrada desde 2018. La cantidad de operaciones de compra-venta se incrementó y en la ciudad de Buenos Aires, más de 50.000 viviendas siguen en ejecución.

Durante el año, marcado por un extenso calendario electoral y vaivenes de coyuntura económica, hubo dos fuertes devaluaciones: una en agosto después de las PASO y otra recientemente, tras la asunción del presidente Javier Milei. A pesar de estos desafíos, los expertos sostienen que el mercado inmobiliario demuestra resiliencia y proyecta un horizonte de crecimiento para el futuro.

Mientras la población reflexiona sobre el destino de los valores de las propiedades, la mayoría de los empresarios del sector son optimistas y anticipando un aumento en los precios de compra venta a mediano plazo.

Vanesa Jaimovich, gerente de marketing de la desarrolladora Newland, compartió con Infobae su perspectiva optimista. “La inversión y la demanda por propiedades continuarán, ya que la necesidad de adquirir viviendas o realizar cambios seguirá siendo constante. Las decisiones de compra se siguieron concretando hasta el cierre del año”, señaló.

Hasta abril pasado, los valores experimentaron una tendencia a la baja tanto en propiedades usadas como a estrenar, pero luego se estabilizaron. El descenso es mínimo y osciló en un 1,5% durante el último semestre y se registró incluso un aumento del 2% en algunos barrios destacados, como Palermo, Belgrano, Villa del Parque, Caballito, Almagro, entre otros.

“El tema de los precios de las viviendas en venta genera incertidumbre. Será necesario esperar cómo se acomoda la economía con respecto a las tarifas de servicios, transporte y energía. Más adelante, se observará el impacto de la economía en la dinámica de los valores del sector inmobiliario, que al menos durante los últimos 6 meses dejaron de caer con la fuerza que lo hacían hasta finales de 2022”, expresó Fabián Achával, de Fabián Achával Propiedades.

La devaluaciones fortalecen a quienes cuentan con dólares en el colchón para defender con su poder adquisitivo. Juan Bautista Arnaude, de Arnaude Brokers, comentó que “esta situación ejercerá mayor presión sobre quienes necesitan vender sus propiedades, buscando lograr un claro efecto: que reduzcan sus precios. En el corto plazo la última devaluación llevará a que se acentúe la caída en los precios de venta de los inmuebles”.

Hasta ahora, en el mercado de propiedades usadas se registró una disminución del 48% en los valores respecto de 2018. Para las viviendas en pozo y a estrenar en CABA, la reducción fue del 38 por ciento.

“A largo plazo, con medidas destinadas a estabilizar la economía, es esperable que los valores se recuperen gradualmente y aumenten, dado que actualmente nos encontramos en mínimos históricos. Si las medidas implementadas por el Gobierno logran tener un efecto positivo, hay una perspectiva optimista para el mercado a futuro″, añadió Arnaude.

La demanda de vivienda permanente muestra un evidente incremento: según el Colegio de Escribanos porteños, hasta noviembre último se registraron casi 36.000 escrituras en CABA, superando las 33.753 realizadas en 2022. De manera similar, el Colegio de Escribanos bonaerense concretó cerca de 11.000 actos en noviembre, el mejor registro de 2023.

Costos en viviendas a estrenar

A pesar de que la devaluación genere un aumento en los costos de construcción, los expertos sostienen que estos no se trasladarían al valor final de las viviendas en obra, las cuales suelen demorar entre dos y cuatro años en concluirse.

Expertos sostienen que la incertidumbre inicial generada por las nuevas medidas del gobierno obviamente impactará el mercado inmobiliario, creando un período de expectativa y precaución, pero coinciden que el balance de 2023 es muy positivoExpertos sostienen que la incertidumbre inicial generada por las nuevas medidas del gobierno obviamente impactará el mercado inmobiliario, creando un período de expectativa y precaución, pero coinciden que el balance de 2023 es muy positivo

Miguel Ludmer, de Interwin Marketing Inmobiliario, destacó que a pesar de ser un año con alta inflación y volatilidad cambiaria, el mercado estuvo activo. “Notamos a lo largo del año un nivel de actividad bastante positivo, que incluso superó casi en un 50% nuestros resultados de 2022”.

La falta de acceso al crédito lleva a los compradores a buscar opciones más accesibles, basándose en preferencias personales y capacidades financieras.

“Mientras tanto, los inversores, aunque más selectivos, buscan oportunidades de viviendas, preferiblemente con tickets de alrededor de los USD 60.000″, destacó Jaimovich.

En pozo y precios de materiales en alza

Además de los costos adicionales en la importación y la inestabilidad cambiaria, la inflación brutal generaba distorsiones de materiales de edificación y especulaciones de valores.

Ludmer agregó: “También estaba la dificultad y el temor de no poder volver a obtener una SIRA (siglas del Sistema de Importaciones de la República Argentina, un mecanismo electrónico utilizado en el gobierno de Alberto Fernández para gestionar las operaciones) o de no volver a poder importar. Esto generaba que los precios estén bastante inflados o con márgenes de cobertura poco eficientes”.

Expertos estiman que, aunque los costos para edificar puedan aumentar debido a esta situación, también se volverán más competitivos cuando se abra la importación y los márgenes de utilidad sean más limitados.

La construcción cierra el año con niveles de actividad muy positivos, encontrándose en plena ocupación y con máxima empleabilidadLa construcción cierra el año con niveles de actividad muy positivos, encontrándose en plena ocupación y con máxima empleabilidad

En costos, la inflación y devaluación afectan la fijación de precios, pero el costo de construcción en dólares sigue siendo favorable, manteniendo un buen momento para edificar. Actualmente, el precio varía entre USD 650 y USD 1.200 por m2, distante de los USD 1.700 alcanzados en 2017.

Manuel Valdes, director comercial de la constructora CRIBA en Argentina y Uruguay, comentó que “respecto al despegue del sector, se necesitan reglas claras y estabilidad, incluyendo tipo de cambio, previsibilidad y control de inflación. La falta de créditos hipotecarios y una reducción en los impuestos son también áreas a mejorar para ampliar el acceso a la vivienda propia”.

En CABA hay varios barrios que presentan buen ritmo de obras de vivienda como Villa Devoto (y su conexión con Villa Lynch del lado bonaerense), Palermo, Paseo del Bajo (entre Monserrat y San Telmo), Parque de Innovación (en Núñez), Coghlan, Saavedra, Colegiales, Caballito, Villa del Parque, entre otros.

En el partido de San Miguel hay bastante viviendas en obras al igual que en otras localidades del Gran Buenos AiresEn el partido de San Miguel hay bastante viviendas en obras al igual que en otras localidades del Gran Buenos Aires

Los valores de las unidades en pozo oscilan entre USD 1.900 y USD 4.000 por m2 entre estándar y premium. “También hay crecimiento en ciudades turísticas como Mendoza, Salta, Río Hondo, entre otras, con demanda tanto de argentinos como de extranjeros. Se observa crecimiento en barrios porteños consolidados como Palermo, Belgrano y Barrio Parque, y en otros en desarrollo como Chacarita y Almagro”, acotó Valdes.

“Los barrios cerrados experimentaron un destacado desempeño en ventas, posiblemente influenciado por el cambio profundo post-pandemia, que llevó a muchas personas a reevaluar sus valores y prioridades. Esto generó un creciente interés en localidades como Ezeiza, Tigre, San Vicente, Pilar o Hudson, entre otras, donde las familias buscaron un estilo de vida más orientado al bienestar, deportes y naturaleza”, según Esteban Edelstein Pernice, de Castex.

En el Gran Buenos Aires también hay más de 80.000 viviendas en ejecución y dinamismo. Hay partidos como San Miguel, Vicente López, Esteban Echeverría, Ituzaingó, La Plata, Quilmes, Tigre, San Martín, entre otros que captan el mayor interés.

Desde el segmento, el balance de 2023 es positivo al comparar los últimos cuatro años en el mercado inmobiliario.

Hugo Koifman, de la desarrolladora Branson, concluyó: “Es crucial la resiliencia del pueblo argentino reflejada en la continua inversión, adquisición de terrenos y proyectos de construcción. Vislumbramos un escenario propicio para el crecimiento sobre todo si se unifica el dólar, se reduce la inflación y la apertura de importaciones beneficiando a compradores, vendedores y proveedores”.

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